湾区贷款 101

有些agent会跟loan officer有私下金钱往来，会push buyer到认识的loan officer那里办贷款，身边有很多朋友同事被agent带到利率不好的银行或者broker办贷款。 这是非法的，但是很难取证。 一般这种agent会施压buyer，“不要光看利率，办下来贷款要紧”，这是一种PUA话术， 大银行的loan officer一般都是比较专业负责的，很少出现办不下来的情况，buyer还是比较利率为主。

为了防止大家被骗，这里有大部分银行和broker的loan officer的联系方式。 大家可以自己动手，丰衣足食。

建议大家多问一问。我们之后会出一篇关于每个银行niche program适用哪些群体的blog，方便大家用来做cross check。 买房进合同前，最好先把贷款的事情搞清楚，房子类型，gift money，信用分，都会影响贷款额和银行的选择。 给loan officer打电话咨询之前，给大家科普几个概念。

jumbol loan和conforming loan

超过 766k 的贷款叫做 jumbol loan，大银行利率好一点，低于$766k 的贷款叫做 conforming loan，broker 公司利率好一点。 所以如果你的贷款超过766k就可以去找银行，低于就去找broker，如果你可以选择做jumbol loan或者conforming loan，那就去银行做jumbol loan， 因为一般银行利率低一点，政策更完善一点，对消费者更friendly。

jumbol loan的利率是各个银行自己定的，有的时候突然来了一笔钱要放出去，利率就会低一点，放完了，利率就涨回去了。 每个银行都有自己的niche program来保证一部分钱用来做房贷的。 所有的 broker 最后都是通过 wholesale lender 拿贷款，broker 的利润就是从额外的利率点赚来的，所以一定要多问一问，找个利率好一点的。 湾区比较有名的broker company有GMCC，Loan Factory，Googain，他们背后的贷款源都差不多，但是利率是公司里的individual loan officer自己决定的， 所以你要多问才能问出来最低的利率。

30 year fixed和7/10 arm

30 year fixed就是30年里每年的利息一样，7/10年arm还是30年贷款，前7/10年利率固定，以后会每年变化。 超过90%的贷款都是这两种，其他变种比如15/20年fixed，和其他的各种arm都有点混淆视听的感觉。 问利率的话问这两种就够了。 一个make sense的策略是，利率高的时候，选arm（因为一般来讲arm会比30fixed的利率低），等着refinance，利率低的时候，锁一个低的，躺尸30年。

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